Читать онлайн «Инвестиции в недвижимость». Страница 36

Последний вопрос: «Почему при передаче права собственности надо использовать передаточный акт, а не акт с отказом от права собственности?» Передаточный акт носит более универсальный характер. В частности, он подразумевает и переход страхования титула собственности. Поскольку вы передаете недвижимость самому себе, то имеет смысл предоставить себе максимум прав. Поэтому пользуйтесь передаточным актом.

Несколько лет назад я был в Сан-Франциско на мероприятии, посвященном недвижимости. После моего выступления, в котором говорилось, что не следует излишне усложнять структуру форм собственности, ко мне подошла женщина и рассказала историю, которая повергла меня в шок.

Джейн собиралась вложить деньги в свою первую недвижимость – двухквартирный жилой дом. Перед этим она посетила семинар по защите активов, который проводил некий консультант. В качестве спонсора семинара выступала местная ассоциация владельцев недвижимости. Джейн была уверена, что для подобных мероприятий ассоциация приглашает только самых компетентных специалистов.

Для защиты недвижимости консультант посоветовал ей структуру, изображенную на схеме 6.13.

По его словам, чтобы обеспечить должную защиту, необходимо было:

1. Создать коммандитное товарищество, во владении которого находится ТОО и которое, в свою очередь, принадлежит зарегистрированному в Небраске трасту по защите недвижимости и офшорному трасту по защите недвижимости. Все эти структуры якобы создают дополнительные уровни надежности.

2.

Схема 6.13

3. Создать корпорацию типа S для управления коммандитным товариществом с целью дополнительной защиты недвижимости.

4. Создать корпорацию типа С для управления товариществом с ограниченной ответственностью, которая будет обеспечивать существенное снижение налоговой нагрузки.

Стоимость создания всей этой структуры составила 20 тысяч долларов. Ежегодные расходы на ее содержание потянули более чем на 5 тысяч. Джейн была вся в слезах, поскольку, потратив эти деньги, она обнаружила, что ей не хватает средств для уплаты первого взноса за дом.

Я открыл женщине горькую правду. Она потратила слишком много денег. Аргументы консультанта были лживыми. Сложная структура не обеспечивала ей дополнительной защиты. Ведь если вы не зарабатываете денег на недвижимости, то вам не нужна корпорация типа С, чтобы экономить на налогах. Описанная структура служила интересам дельцов, втянувших ее в эту затею, а не ее собственным. Джейн попросила меня нарисовать схему, которая обеспечивала бы защиту недвижимости. Для этого мне понадобилось всего пять секунд:

Схема 6.14

Джейн была в шоке. Она спросила, зачем же руководитель местной ассоциации владельцев недвижимости, которому она доверяла, предоставил сцену проходимцу. Я ответил, что такие вещи давно уже не являются секретом в бизнесе. Во многих случаях местные промоутеры получают до 50 процентов от сумм, вырученных приглашенными «коммивояжерами». Это мощный экономический стимул, заставляющий их отставить в сторону порядочность. В данном случае местный руководитель на одной только сделке с Джейн заработал не менее 10 тысяч долларов.

Джейн прикинула, что на предложенную схему в общей сложности согласились пятнадцать человек, и таким образом заработок руководителя всего за один организованный им семинар составил около 150 тысяч. Она была в бешенстве и только повторяла, что никогда в жизни больше не свяжется с инвестициями в недвижимость. Я пытался ее переубедить, но безуспешно. Решение Джейн было окончательным.

Не повторяйте подобной ошибки Джейн. Недвижимость – это прекрасный способ обретения богатства, но на пути к нему вам придется преодолеть моря, населенные акулами.

• Включите критическое мышление.

• Задайте себе вопрос, действительно ли «эксперт» является таковым.

• Задумайтесь, идут ли предложенные услуги вам на пользу или служат только финансовым интересам эксперта.

• Используйте здоровый скептицизм и здравый смысл.

• Осмотритесь вокруг и не хватайтесь за первое попавшееся предложение, даже если вам предлагают «скидку».

Эти советы пойдут вам только на пользу.

Как мы уже убедились, защита недвижимости имеет большое значение. Необходимо принять меры, чтобы защитить свое имущество и финансовое будущее. Правильное понимание и использование существующих законов поможет вам в достижении этой цели.

Помните, что защита собственности – это не такое уж сложное и дорогостоящее занятие. Критическое мышление поможет вам противостоять аргументам людей, утверждающих обратное.

Я желаю вам удачи в инвестировании в недвижимость и ее защите.

Гарретт Саттон – консультант компании «Rich Dad», автор нескольких книг, в том числе «Как создать собственную корпорацию», «Азбука составления победоносного бизнес-плана», «Как купить и продать бизнес». Будучи юристом с двадцатипятилетним стажем, он помогает многим предпринимателям и бизнесменам в выборе подходящей формы юридической собственности, ограничении ответственности, защите активов и достижении личных и финансовых целей. О нем писали «Wall Street Journal» и «New York Times». Его фирма «Sutton Law Center» имеет отделения в Рино (Невада), Джексон-Хоуле (Вайоминг) и Роклине (Калифорния).

Все авторы этой книги в реальной жизни являются инвесторами. Это не те, кто зарабатывает деньги, обучая людей, как надо инвестировать в недвижимость. Уэйн, как и все остальные авторы, которых я попросил принять участие в написании книги, делает деньги именно на том, чему учит. Он один из лучших инвесторов в недвижимость и финансистов, с кем я знаком. Как и все остальные авторы, он осуществляет собственные сделки и учит окружающих использовать те же методы и формулы, которые применяет сам. Я всегда настороженно отношусь к людям, которые раздают советы со словами: «Верьте мне». Ведь они, как правило, сами не делают того, о чем говорят. Мне такие учителя не нужны, и их нет в этой книге. Она написана реальными инвесторами, и в ней говорится о реальных стратегиях, которые они используют для достижения богатства.

Больше всего мне нравится в Уэйне то, как он моментально включается в работу, едва завидит препятствие на пути, ведущем к успеху. Когда дело касается финансов, ничто не может остановить творческую работу его ума. Препятствия для него – это только повод для отыскания новых путей их преодоления.

Уэйн – прекрасный преподаватель. Он многому меня научил на примерах из своей жизни и на сделках, которые мы осуществили вместе. Он может преподнести самую сложную тему настолько просто, что она становится понятной даже мне. Едва только познакомившись с Уэйном, по манере его речи и поведению я сразу понял, что за его словами стоят годы опыта, успехов и разочарований. Жизнь – лучший учитель, и именно поэтому главы, написанные Уэйном и другими авторами, обладают колоссальной силой. Содержащиеся в них истории и опыт столь же увлекательны, как и познавательны. Образование должно приносить радость, иначе оно не вызывает у меня интереса. Уэйн – замечательный рассказчик; его хочется слушать еще и еще. Прочтите эту главу, и вы поймете, что я имею в виду.

В моем кабинете стоит старинная ваза, наполненная стеклянными шариками. Она служит мне напоминанием о значении капитала. Когда я учился в четвертом классе, то еще не имел понятия о капитале и ничего не знал о той роли, которую он играет в бизнесе. Мне просто хотелось играть в шарики с другими детьми, а меня не принимали в игру, потому что я не имел ни одного шарика.

Наша семья была небогатой, и я даже помыслить не мог, чтобы попросить у родителей денег на шарики, прекрасно осознавая, что могу получить в подарок игрушку только на день рождения и на Рождество. Если мне не доставляли удовольствие игрушки, которые мне дарили дважды в год, то я обходился без них и сам что-нибудь мастерил себе. Я делал грузовики из всякого ненужного хлама, лук и стрелы из обструганных палок, крепости из сена, но никак не мог придумать, из чего можно сделать шарики. Каждый день я с завистью наблюдал, как мальчишки и самые отчаянные девчонки играли на детской площадке этими блестящими стеклянными кругляшками. Я изучал их технику и стратегию игры, стремясь поучаствовать в игре, но меня не принимали, потому что у меня не было «ставки».